Законът за правата на наемателите рискува да създаде двустепенен пазар на наеми

Авторът е началник на проучванията в Hamptons International

Приемането на Закона за правата на наемателите предходната седмица съставлява най-значителното разклащане на британския пазар на парцели от десетилетия. Но до момента в който заглавията са смели, действителността за множеството наемодатели е по-приглушена. Ежедневно връзките им с техните наематели няма да се разграничават – в случай че, несъмнено, не са съгласни.

В основата си законът има за цел да балансира още веднъж връзките сред наемодатели и наематели. Ключовите ограничения включват унищожаване на изгонванията без виновност, възбрана на войните за наддаване на наем, възбрана на предварителни заплащания на наем или прекомерно дълги контракти и въвеждане на нова система за оборване на нарастванията на наема. Това са доброжелателни промени, предопределени да създадат наемането по-справедливо и по-достъпно.

Но на пазар, който към този момент се бори с хронично дефицит на предложение, е мъчно да се подценен непредвидените последствия. Наемодателите може да станат по-селективни, предпочитайки наематели с стандартни приходи и безупречни рекомендации. За тези, които нямат работа от 9 до 5 или без безупречно чиста кредитна история, намирането на жилище чартърен може да стартира да се усеща като търсене на игла в купа сено.

Все отново не главните промени ще дефинират триумфа на Закона, а машината зад тях. След съвсем пет години в развой на основаване, наемодателите евентуално са съгласни с новите правила, както постоянно ще бъдат. Истинският тест в този момент е какъв брой добре ще действа системата. 

Вземете новия правосъден развой за разногласия за наем. Наемателите ще могат да оспорват даже взаимно контрактуваните наеми до шест месеца след нанасянето, без огромен риск от заплащания със задна дата, в случай че изгубят. Те също по този начин ще могат да оспорват препоръчаните нараствания на наема по време на наема, стига да са в границите на два месеца откакто наемодателят изиска нарастване. Това е мощен тласък за покачване на спор - и защото единствено 34 съдии сега следят трибунали за наеми в 4,7 милиона частни наематели, рискът от запушване е действителен. Без обилни вложения в потенциал системата може бързо да се претрупа.

Процедурите за владеене са изправени пред сходен напън. Докато уведомленията по раздел 21 се анулират, законът уголемява основанията, на които наемодателите могат да си върнат парцелите. Но множеството от тях са дискреционни и изискват правосъдно съвещание. Тъй като междинният случай на владеене към този момент лишава 34 седмици, всяко в допълнение закъснение може да подкопае доверието на наемодателя в правната система, която към този момент е напрегнат.

Някои ограничения в това време наподобяват по-скоро като залепване на гипс, в сравнение с като решения. Пример за това е „ възбраната “ за наддаване на цена над желаната цена. Въпреки че има за цел да защищити наемателите от понижени цени, той може просто да насърчи наемодателите да афишират парцели с по-високи наеми през цялото време. Рискуваме да създадем двустепенен пазар на наеми: подобен, при който съществуващите наематели се употребяват с по-голяма отбрана, до момента в който бъдещите наематели се борят за достъп до жилища преди всичко.

В интерес на истината доста от тези промени бяха неизбежни. Измина най-малко десетилетие, откогато наемането беше най-вече непокътната територия на студенти и двадесет и няколко години. Днешните наематели са по-възрастни, по-уседнали и ценят стабилността – нещо, което доста наемодатели също желаят. В този смисъл Законът е по-малко гражданска война, а повече случай на законодателство, което догонва действителността. Но до момента в който промените бяха предопределени частично да отстранен най-лошите наемодатели в бранша, обсегът им се простира доста по-широко. Рискът в този момент е, че доброжелателните наемодатели — болшинството — се оказват хванати в кръстосания огън, изправени пред повече администрация и неустановеност, макар че постъпват вярно.

Ще работи ли Законът за правата на наемателите съвършено от първия ден? Почти сигурно не. Но в случай че държавното управление е съществено да го накара да работи, то би трябвало да подсигурява съществуването на инфраструктура, която да го поддържа.

За множеството наемодатели главните правила остават непроменени. Но за тези, които водят разногласия или търсят владеене, пътят напред може да е по-неравен. Ключът в този момент е да се изравнят тези неравности – преди да се трансфорат в спънки.